収益マンションの保証金持ち回り 大阪方式とは?

収益マンション購入の大事なポイントとして保証金がどうなっているかということがあります。

買主Aさん売主Bさんより1棟売り居住用収益マンションを1億円で購入した場合について説明します。

例えばそのマンションの売主Bさんが保証金として75万預かっていたとします。返還義務のあるお金ですね。
この入居者に退去時、返還するべきお金を、誰がどの時点で負担するか?

という事に、大阪方式と東京方式がございます。

買主Aさんが、負担する。これが、大阪方式です。つまり、物件価格に含めますよ。「退去時返還せなあかんで~、物件価格には含ませていただきまっけど」、と言う事です。(大阪らしい、ぶっこみ価格ということですね。)ですので、利回りは、物件価格に含めて計算してくださいね。

反対に売主Bさんが、負担する。というより、預かっていたお金を物件価格とは別に精算する。これが東京方式ですね。(東京らしい、きちんと別でという感じですね。)「あ、これが、お客様から預かっているお金です。」と言う感じですね。

おしまい。

 


【オープンハウス】今週は、ダイアパレス阿波座980万円

がってんホームですか?

がってんホームです!

さて、今週のオープンハウス情報はというと!

【ダイアパレス阿波座980万円!】

でました!

なんと、阿波座駅徒歩1分と言う好立地です!

しかも、1LDKという、一人暮らしには持ってこいの物件です。

収益物件としてもどうですか?

しかも、フルリノベーションで、ピッカピカ!

物件詳細

http://gotten.jp/?post_type=fudo&p=1046


【動画完成】ラフェスト天王寺東

がってんホームですか?
がってんホームです!

天王寺 徒歩圏内(なんと24分で歩けます!)

もちろん自転車で行けば、10分ほどで行けます
おしゃれな自転車で天王寺まで~

しかも、天王寺のど真ん中じゃないので、いい感じに落ち着いた感じの街並みで

とっても、住みやすい!

9階なので、眺望もGood あべのハルカスがを見ながらゆっくりしてください。

全室採光設計、コンセプトはホテルライフ、プライムタワーラフェスト天王寺東をご堪能下さい。

 

 

 

物件詳細ページ
↓↓↓
http://gotten.jp/?post_type=fudo&p=1041


【動画完成】大正区泉尾丸松マンション7.5万円

がってんホームですか?
がってんホームです!

今日は、大正区泉尾丸松マンションの賃貸物件を動画でご紹介です!

3階なんですが、南向きでワンフロアぶち抜きという贅沢な作りでファミリーの方

是非ごらんください。

早いもの勝ちですよ~

【家賃】7.5万円(共益費3000円)
【礼金】15万円

応交渉です~

お問い合わせは、がってんホームまで

06-4393-1200

物件詳細

http://gotten.jp/?post_type=fudo&p=997

 

 

 


【17.81%】収益物件。ハイツ部分満室!御堂筋沿線 7分 土地72坪付き!

がってんホームですか?

がってんホームです!

今日は、収益率、17.81%という驚異的な収益物件のご紹介です。

なんか、収益率がいい物件って古いのではないですか?

そんなイメージですよね。

もちろん、築年数は古いのですが、一度大改装をしている物件なので

とっても綺麗なんです。

IMG_0367

 

昔は文化住宅だったのですが、改装後は普通のワンルームです。

しかも、人気のセパレート!

でも、駅が遠かったら意味ないですよね。

はい、大丈夫です。なんと、御堂筋線の「あびこ」駅から徒歩7分という立地です。

へぇ!いいじゃないですか。

で、入り具合はどうなんですか?

はい。なんと、今月に満室になりました。

え!満室!

はい。

しかも、この物件、2棟まとめてなんです。

ええ!

2棟まとめてで、3200万円なんですか?

そうなんです。

1棟は、改装済みでワンルームマンション、1棟は、文化住宅のままです。

ちなみに、17.81%というのは、2棟まとめてのお話です。

なるほど!

ところで、ここは道路はどうなんですか?

将来的に、建て替えとかできるのですか?

はい、再建築不可でございます。

え!?再建築できないということですか?

はい。その通りです。

だめじゃないですか?

ところが、だめじゃないんです。

え?どういうことですか?

ここの地域は、建築基準法で道路という認定が下りていない道路なんです。

ここのあたりは、全域そうなんです。

え?一体どういうことですか?

はい。

つまり、現在、道路認定されていないので、所定の手続きをとって、協議会が「まぁ建築いいっしょ」と認定されたら、再建築ができるよという地域なのです。

なんか面倒くさいですね。

いえいえ全然面倒ではありません。実際、この道路の並びに、何軒も新築バンバン建っていますよ。

そうなんですか?

はい。ただ、協議に時間がかかるだけの話です。なんせ、1か月に1回のスパンで認定がでているのですから。

つまり、法律的に言うとこういう事です。

再建築不可物件です。

でも、実質は、お隣、並びも新築バンバン建っていますよ。と言う事です。

不思議ですよね。へんなシステムですよね。

そっか、ということは、再建築不可だけど問題なく建つ可能性が高いということですね。

そういう事です。

だとすると、ここ、何坪ありましたっけ、

なんと、72.42坪あります。

え~!72.坪もあるんですか!

ということは、単純に、坪数で割れば、坪44.万円!

御堂筋沿線 徒歩7分で、坪44万円!

これは、お買い得じゃないですか?

はい、そうですよ~

しかも、現状は収益知率、17.81%というから

収益として置いておくもよし、つぶして、建築するもよし。

と言う感じですね。

さぁ、詳しい資料は、まずはお電話ください。FAXか、PDFメール致します。

TEL:06-4393-1200

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