借地権って何?どうなの?

良くある質問!

借地権」って何?

Q.この物件は、「借地権」ですが、所有権でないとちょっと不安なのですが、どうなのでしょうか?

A.

「借地権」と言うのは、土地は他人の土地になります。「え!他人の土地?」となるのですが、借地権と言うのは、「他人の土地を使用する権利」なんです。

「でも、出ていけと言われると出て行かなければいけないんじゃないの?」

大丈夫です。ちゃんと地代を納めていれば大丈夫です。

そこは、権利として保証されています。逆に法律で保証されている権利なのです。

では、ちゃんと地代払っているのに「出ていけ」と言われる事はないのでしょうか?

原則は、あります。それはどんな場合でしょうか?

・地主が、土地を売りたいと思った。

この場合です。

でも、土地の権利だけならば、地主が変わると言うだけで、特に出ていけという事はありません。地主が、土地を売ってそこに、「新築分譲」なんかやりたいという時です。

つまり、正確には、

・地主が、土地と建物をセットで販売したいと思った。

と、こういう時ですね。

出て行ってくれとなります。

しかし、こういう時は、こう言えます。

「・じゃあ、建物買い取ってよ」

となります。

建物が有る限り、そこに権利は存在するという事です。

あ、でも、「定期借地権」これは、違います。

普通借地権」の場合、30年の契約ですと、30年後、地主と「更新」をすれば、契約が続行します。

対して「定期借地権」は、例えば、30年間の契約だと、30年後、「更新」と言うのができないため、強制的に「返却」となります。しかも、更地にして返却という設定です。

普通」か「定期」か確認する必要がありますね。

では、借地に「新築」を建てたいと言う時は?

現状は、中古物件で建物建っているが、その土地に「新築」を建てたいと言う場合には、まず地主の承諾を得ます。承諾を得た後は、自由に建てる事が出来ます。

例えば、50年の賃貸借契約がある借地に中古戸建が建っています。そんな場合、20年くらい住みます。そして、ボロボロになってきたとします。「そろそろ建て替えようか」なんて思ったとします。そして、「新築建ててもいいですか~?」と地主に新築の承諾を取ります。新築の承諾を取った後は、通常の新築の建築と同じです。そうすると、残りは30年の借地権です。で、新築して、30年住みます。木造だったら、そろそろボロボロですよね。で、普通賃貸借の場合、借地期限がやってきます。さて、もっと住みたいから、「更新契約」をします。この場合でも、また、50年とする事も出来ますし、100年とする事も可能です。普通借地権の場合、初契約は、30年以上、更新1回目は20年以上、更新2回目からは、10年以上とする事が法律で決まっています。別に何年でもいいんです。ただ、年数を決めない契約をしてしまうと、これは大変です。初契約ならば、30年という縛りが出てきます。30年で権利が切れてしまいます。契約期間には注意しましょう。

じゃ、売る場合はどうよ?

売る場合は、借地権を売買するという形になります。とはいうものの、借地権と言うのは、目に見えないものなのです。ですので、借地権の売買というよりも、

「建物価格」という感じですよね。法律的にも、「建物の登記」が大事です。要するに、建物の名義を売るという感じですね。

わざわざ、借地権を購入するメリットとリスクは? 

借地権って、なんか面倒そうでなんか権利無さそう、みたいな感じが多いのですが、実際はそんなことはありません。実は、平成4年に法律が改正されています。これは、実は、建物所有者の権利が強すぎたための法制度改革だったのでした。つまり、地主は弱かった。と言う事です。そして、新法に改正されて、地主も同等の権利を主張することができるようになりました。

それを「旧借地法」と呼びます。そして、平成4年以降の契約に適用されてるのが新借地法ですね。

では、メリットはなんでしょうか?

「土地代が安い」要らないという事です。建物を購入する場合、みなさん知らず知らずのうちに、「土地代」と「建物代」と払っています。ほとんどの物件は、合計表示なので気がつきませんが価格には入っています。例えば、新築で、4580万円の物件があった場合、建物が、1700万円程とすると、土地代が3080万円、25坪の土地にとなると、その土地の坪単価は、115万円ということになります。

この土地代が必要なくなりますので、所有権価格よりも当然安く物件を購入することができます。しかも、契約さえしておけば、問題なく住む事が出来るのです。ちゃんと権利が発生します。

もちろん、固定資産税も土地計画税も支払う必要はありませんし。

では、借地権のリスクはなんでしょうか?

借地権の場合、融資のできる金融機関が限定されてきます。金融機関によれば、底地に抵当権(処分できる権利)を付けさせてくれをとか言ってくるわけです。でも、それは嫌がると思います。つまり、金融機関としては、「最悪、これ売ればお金回収できるぜ」という「これ」が一般的には「土地」と言う事になります。ただ、これも金融機関により対応が変わりますので、詳しくは、借地権に詳しい不動産屋に質問することが重要です。

その他、契約を解除したいと思ったときに「更地変換」しないといけない時が一般的です。「使用できる権利」の裏側に、「かといって好きな時に変換できない」というのが有ります。一般的に、契約を解除したい場合は、建物を解体してからでないとだめよん、というのが有ります。

「え~怖いですね~」と思いそうですが、それほど怖がる事はありません。建物が使えるならば、「使えるよ買いませんか?」ということで、借地権を売却することができますし、建物が使用不可能であれば、それは、所有権の上に建っている建物でも危険ならば建物所有者に危険予防の意味合いで取り壊す義務が出てきます。その点は所有権と同等です。

ただ、借地権の最大のリスクは、そんな事ではありません。更地で置いておくと危険です。地代を払っているが、更地だ、そんな場合、第3者対抗といって、建物がないので誰の目にも使用権を明らかにすることができなくなるため、ずるい地主が貸していることをわかってて新築を建ててしまうと、対抗できなくなってしまいます。まぁ、その場合は、借地権の主張ではなく、「損害賠償」として地主を責める必要が有りますが。

総合的にみると、借地権と言うのは、法律がややこしいのでとっつきにくいというのがありますが、建物建てればこっちのものと言う事です。

借地に関してのお問い合わせはこちら

06-4393-1200

 

 

 

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